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D.M. Infr. Trasp. 10.03.2006

CONTRATTO DI LOCAZIONE 4+4 A CANONE LIBERO

Il contratto di locazione 4+4 a canone libero è stato regolamentato dalla L. 431/1998, tipologia contrattuale che abbraccia la filosofia del libero mercato, tuttavia con precise limitazioni.

Forma: obbligo di forma scritta a pena di nullità

Canone: liberamente pattuibile tra le parti.

Aggiornamento del canone: il canone può essere aggiornato solo se le modalità di aggiornamento, gli importi e scadenze, vengono indicate in contratto. Il canone può essere aggiornato nella misura del 100% dell’indice ISTAT. Nell’ambito di attivazione della Cedolare Secca, per il periodo relativo nessun aumento può essere applicato ai sensi dell’art. 3, comma 6 e 11, D.Lgs n. 23/2011

Deposito cauzionale: non può essere superiore a tre mensilità, ed è sempre produttivo di interessi legali che il locatore deve corrispondere al conduttore al termine di ciascuna annualità.

Oneri accessori: salvo patto contrario sono a carico del conduttore, ripartiti come da consuntivo spese condominiali allegate al contratto di locazione 4+4, in alternativa come indicato dall’allegato “G” del D.M/02. Oltre agli oneri accessori sono a carico del conduttore le spese previste da Codice Civile per l’uso della cosa locata (tassa rifiuti, controllo annuale caldaia, ecc…).

Spese straordinarie: a carico del locatore. La disciplina non è imperativa riguardo eventuali deroghe che accollino le spese straordinarie al conduttore, ma reputa tale patto contrario alla legge, e di conseguenza nullo. Viene maggiormente tollerato un patto che esclude il risarcimento del danno o una riduzione del canone in favore del conduttore, nel caso di riparazioni che diminuiscono il godimento del bene o disservizi, salvo il diritto dello stesso a chiedere la risoluzione del contratto di locazione 4+4

Sublocazione: vietata, salvo diverso accordo tra le parti

Durata: 4 anni rinnovabili per altri 4 anni

Obbligo di rinnovo alla prima scadenza: il contratto si rinnova automaticamente per ulteriori quattro anni, salvo disdetta da parte del locatore da inviare in forma scritta tramite raccomandata e con preavviso di 6 mesi, pena inefficacia. Le sole condizioni per il quale il locatore può esercitare il diritto di disdetta sono previste dalla legge art.3 L. 431/98 Modello Disdetta contratto di locazione

Rinnovo tacito alla seconda scadenza (ottavo anno): 4 anni, salvo disdetta di una delle parti da inviare per mezzo raccomandata con 6 mesi di anticipo rispetto la scadenza.

Rinnovo contratto a nuove condizioni economiche: per esprimere la volontà di rinnovo del contratto a nuove condizioni economiche, è necessario inviare raccomandata con 6 mesi di anticipo rispetto alla seconda scadenza (ottavo anno). La controparte (solitamente il conduttore) deve rispondere a mezzo raccomandata entro 60 giorni poiché, in mancanza di risposta o accordo, il contratto si intenderà cessato alla scadenza per effetto della comunicazione inviata entro i termini di legge.

Disdetta: la comunicazione è da inviare per mezzo raccomandata con 6 mesi di anticipo rispetto la scadenza. Modello
Disdetta contratto di locazione

Recesso anticipato del contratto: il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere dal contratto in qualsiasi momento, inviando comunicazione per mezzo raccomandata con preavviso di 6 mesi. Al locatore non è concessa tale facoltà. Modello Recesso Anticipato del conduttore

Registrazione contratto locazione: entro 30 gg dalla data di stipula del contratto 4+4, o dalla data in cui è stata corrisposta la prima pigione (o canone) se antecedente alla data di stipula. Se il canone di locazione è soggetto ad IVA il contratto deve essere registrato solo in caso d’uso.

Imposta di registro: da dividere metà ciascuno tra locatore e conduttore. In caso di opzione per la Cedolare Secca vedi gli art. 3, comma 6 e 11, D.Lgs n. 23/2011

Bollo: interamente a carico del conduttore, salvo cedolare secca (vedi sopra)

Agevolazioni fiscali: Per il locatore nessuna. Per il conduttore sono previste per la categoria a basso reddito (approfondimento art. 16 D.P.R. n.917/1986). In caso di opzione per la Cedolare Secca, sono previste agevolazioni fiscali indicate nell’art. 3, comma 6 e 11, D.Lgs n. 23/2011